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ふわぴくの家づくり計画
住宅ローン完済後の抵当権抹消手続きを解説！自分で行う方法と留意点
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登記申請って、司法書士じゃないとできないと思っていませんか？
実は、住宅ローンを完済した後の抵当権抹消登記は、自分でも手続き可能なんです！
書類が揃っていれば、法務局で申請できるそれほど難しくない内容なので、費用を抑えたい方にはおすすめです。
ただ、必要な書類や記入項目が多いため、最初は少し戸惑うかもしれません。
私も中古住宅を売却したときに挑戦してみたかったですが、その時は知らずに司法書士に依頼してしまいました。
今回、自分で手続きを行う方法について調べてみました。
Contents
「抵当権抹消」って？
ローン完済後の「抵当権抹消」って何？
『抵当権』という言葉は少し聞き慣れないかもしれませんが、簡単にいうと、銀行が返済を確保するために設定する権利のことです。
家を購入する際に住宅ローンを組むと、銀行は万が一返済できなくなった場合に備え、その家を担保として『抵当権』を設定します。これが抵当権です。
ローンを完済した後はどうなるの？
ローンを無事に完済したら、当然銀行にはもう返済の義務はありませんよね。
ですが、抵当権は完済しただけでは自動的に消えないのです。
そのままでは家の権利書に「銀行が担保にしている」という記録が残り続けてしまいます。
これを消すために、法務局で「抵当権抹消手続き」を行う必要があるのです。
なぜ抵当権を抹消する必要があるの？
抵当権が残ったままだと、家を売却したり、新たにローンを組んだりする際に支障が出ることがあります。
住宅ローンを完済したら、自分の家を本当の意味で自分のものにするために、抵当権をしっかり抹消しておくことが大切です。
自分でやるメリット・注意点
| メリット | 留意点 |
| 費用を抑えられる 手続きの知識が得られる | 手間がかかる 書類ミスのリスク 時間がかかる場合もある |
挑戦したい方にはおすすめです！登記や法的な手続きに関する知識が得られ、今後、似たような手続きを行う際に役立ちます。忙しい方の場合は、少し大変かもしれませんね。
自分でできる？抵当権抹消手続きの基本
抵当権抹消手続きは自分でも可能
抵当権抹消手続きは、実は司法書士に依頼せず自分で行うことができます。
法務局で必要な書類を提出すればOKで、意外とシンプルな手続きです。
手間は少しかかりますが、費用を抑えたい方にはおすすめの方法です。
費用のメリット
| 項 目 | 内 容 | 費 用 |
| 登録免許税 | 不動産1件につき必要な税金 | 1,000円（例：土地と建物で2,000円） |
| 司法書士報酬 | 司法書士に手続きを依頼した場合の報酬 | 約15,000円前後（事務所・地域による） |
自分で行えば「登録免許税」のみで済みますね。不動産1件につき1,000円！複数の不動産に抵当権が設定されている場合は、その件数分だけ登録免許税がかかりますが、それでも司法書士報酬がかからない分、費用は抑えられます。
手続きのポイント
自分で手続きするには、必要書類をしっかり準備し、法務局で申請を行うだけ。
手続きに慣れていない場合は多少手間がかかりますが、「節約したい」「手続きを学びたい」という方にはぜひ挑戦してみていただきたい！
必要書類と準備の流れ
抵当権抹消手続きを自分で行う際には、以下の書類を事前にしっかり揃えておくことが大切です。必要な書類を1つずつ確認し、漏れなく準備していきましょう。
必要もの
登記申請書
あらかじめ、ご自身で作成していただく書類です。
登記原因証明情報（弁済証書・解除証書）
住宅ローンを完済したことを証明する書類です。
ローンの返済が終了すると、金融機関から送付されます。この書類は手続きに欠かせないため、受け取り後は大切に保管しておきましょう。
登記識別情報または登記済証
抵当権が設定された際に発行された書類で、不動産の権利に関する重要な情報が記載されています。金融機関から送付されます。
会社法人等番号
抵当権者である金融機関等の会社法人等番号です。
金融機関等から送付される文書に記載されていれば、それで確認することができます。
委任状（代理権限証明情報）
金融機関が抵当権の抹消手続きを依頼者（あなた）に委任することを証明する書類です。
この書類もローン完済後に金融機関から送付されます。受け取ったら紛失しないよう注意しましょう。
登録免許税（収入印紙）
登録免許税額分の収入印紙が必要です。
登記事項証明書
不動産の所在地・所有者・抵当権の設定者（つまり、ローンを提供している金融機関）の法人情報を証明する書類です。
この書類も最寄りの法務局やオンライン申請で取得可能、抵当権抹消申請前の登記内容を確認できます。
※オンラインで登記情報をみる『登記情報提供サービス』（有料サービス）
対象不動産の登記情報をPDFでメール受信できます。第三者への所有権の証明にはなりません。現在の登記内容を確認するだけであれば、手数料も安く手軽に情報を取得できるためおすすめです。
以上の書類が揃っていれば、法務局でスムーズに抵当権抹消手続きを進められます。
抵当権抹消の具体的な手順
まずは、法務局のウェブサイトから「抵当権抹消登記申請書」の様式をダウンロードします。
必要事項を記入する際は、次の点に注意しましょう。
司法書士YouTubeチャンネル/諌山将史 自分で抵当権抹消登記をしたい！【住宅ローン完済後】抵当権抹消登記をする方法を公開【有料級】がわかりやすくておすすめ‼
手順
書類に不備があると、手続きが滞るため、事前にすべて揃えておくとスムーズです。
引用：法務局／住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）
登記申請書の記入
登記申請書は、法務局で入手するか、法務局のウェブサイトからダウンロードできます。
記載例を見ながら進めると安心です。
下記のポイントを確認しましょう。
これらの内容は、登記済証や登記事項証明書の記載に基づきます。
・不動産の所在地・地番・家屋番号・所有者情報などを正確に記入。
・申請者の住所・名前を正しく入力。
・金融機関の名称・抵当権設定日など正確に記入。
法務局での申請手続き
必要書類を揃えたら、不動産を管轄する所在地の法務局で申請を行います。
窓口にて書類を提出し、担当者が内容確認を行った後、登録免許税を納付します。
※書類に不備があれば、その場で修正可能です。
法務局によっては、オンライン申請が可能な場合もありますので、事前に確認してみるとよいでしょう。
遠方の場合は、郵送も可能です。
郵送で申請する場合は、追跡可能な書留郵便やレターパックプラス(赤)で送ると安心です。
登録免許税として、不動産1件につき1,000円を支払います。
窓口の場合は現金、郵送の場合は収入印紙を申請書に貼付します。
完了通知の確認と書類の受け取り
手続き完了までに通常数日から1週間程度かかります。
完了後は、法務局から「登記完了通知」が送付されます。
この通知が届いたら、抵当権抹消が正式に完了した証明となります。
窓口での受領
手続きが終わり、法務局の窓口で登記完了証を受け取ります。
郵送での受領を希望する場合
事前に返信用封筒（書留郵便またはレターパックプラス(赤)）を申請書と一緒に提出しておく必要があります。
登記が完了したら、登記簿で、抵当権が抹消されていることを確認したほうがよいですね。
自分で進める手続き時の留意点
チェックポイント
手続きのタイミング
ローン完済後はなるべく早く抵当権抹消手続きを行うことが大切です。
銀行の名称や自分の住所が変更される可能性もあり、変更があれば別途手続きが必要になるためです。
住所や氏名が変わっている場合
住所や氏名が完済時点から変わっている場合は、抵当権抹消登記の前に、まず住所変更登記や氏名変更登記を行う必要があります。
- 手続きの手順
住所・氏名の変更登記を先に行い、その後で抵当権抹消登記を進めますが、実際には両方の手続きに必要な書類をまとめて一度に申請することも可能です。
- 追加費用
住所変更登記や氏名変更登記には、抵当権抹消登記の費用とは別に追加費用がかかる点にも留意してください。
誤字や記入ミスのリスク
初めての手続きでは、誤字や記入ミスが発生しやすいです。
提出前に、不動産の所在地、地番、氏名、住所などをもう一度確認しましょう。
特に、細かい記載内容のミスは手続きの遅れにつながるため注意が必要です。
住宅ローンが残っている家を売却するとき
住宅ローンを返済中の不動産を売却し、その売却代金でローンの残債を清算するケースはよくあります。完済後の売却と並び、一般的なパターンです。
通常、売却の際には「抵当権抹消登記」を行ってから、「売主から買主への所有権移転登記」という順番になりますが、実際にはこの2つの手続きを同時に進めます。
売買の際には、売主は「お金を受け取っていないのに所有権が移るのでは？」、買主は「支払ったのに所有権が移らないのでは？」という不安が生じます。こうした不安を防ぐため、多くの場合、司法書士が立ち会い、安全に手続きを進めます。司法書士は問題がないことを確認し、所有権移転登記を申請します。
また、売買では、抵当権のない状態で不動産を引き渡す必要があるため、所有権移転登記と抵当権抹消登記を同時に申請します。このため、どちらの登記も司法書士に任せるのが一般的です。
このケースでは、自分で手続きを行わず、司法書士に依頼しましょう。
まとめ
住宅ローンを完済したら、抵当権を抹消することで、自宅を自分のものにする手続きを完了できます。必要な書類を揃え、法務局での申請手続きをしっかりと行うことで、抵当権抹消を自分の力で完了できます。
初めての方には少し手間がかかるかもしれませんが、今回ご紹介した手順やポイントを参考にすれば、思っている以上にスムーズに進められるはずです。
抹消手続きの完了後には安心感と達成感も得られますので、ぜひ挑戦してみてください！
私も不動産売買に携わっていた頃、銀行での決済に立ち会って見守っていましたが、自分のローンが完済(数年後)したら、早めに手続きを進めたいと思っています。
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